Gebiedsontwikkelaar met ambitie voor 30.000 m2 grond

Marte Kappert en haar conditie scheppende werk voor Marconia

Achter de schermen verzet Marte Kappert bergen. Zij realiseert coöperatie Marconia; inspiratie-lab voor maatschappelijke en stedelijke ontwikkeling. Op deze tijdelijke vrijplaats in de Rotterdamse Merwe4Haven worden grensverleggende innovaties en experimenten uitgevoerd op het gebied van bouwen, zorg en welzijn, maar ook ten aanzien van het democratisch model.

BUILDING the DRY DOCK, dat met een nieuwe visie op bouwen de vastgoedwereld uitdaagt, past daardoor naadloos binnen dit testgebied en is sinds kort ook onderdeel van coöperatie Marconia. ‘De mensen achter DRY DOCK laten zich niet zo gauw voor een gat vangen’, zegt Marte. ‘Er zijn weleens toekomstige partijen van onze coöperatie die op hun plannen nog gecoacht moeten worden, maar dat geldt zeker niet voor hen’.

Wat nu Marconia heet was van de 50er jaren tot eind jaren 90tig, een rangeerterrein in de fruithaven van Rotterdam. Fruit van over de hele wereld werd hier overgeladen voor de export. Sommige gebouwen uit de 60er jaren herinneren er nog aan. Maar begin 2000 verhuisde de uit de voegen gegroeide bedrijvigheid naar Cool Poort in de Waal-Eemshaven. Sindsdien ligt het voormalige rangeerterrein in de Merwe4Haven er verlaten bij. Het gebied van 30.000m2 is grotendeels kaal, schaars begroeid met pioniersplanten zoals melganzenvoet en hondskruid. Binnenkort zal de biodiversiteit weer toenemen en ontstaat er een groen innovatief dorp. Vernieuwers uit het bedrijfsleven, overheid, kennisinstellingen en burgers en buurtbewoners krijgen op Marconia van de gemeente Rotterdam de komende jaren de ruimte om te experimenteren.

Stadmaker Marte Kappert noemt zichzelf -gebiedsontwikkelaar met ambities- maar ook -projectontwikkelaar zonder geld-. Binnen de, mede door haar opgezette coöperatie Marconia, zet zij haar ideeën om in plannen waarmee zij condities schept voor snelle, tijdelijke gebiedsontwikkeling. De coöperatie heeft geen geld om de planvorming en uitvoering uit eigen zak te betalen. Maar samen met anderen wordt het toch mogelijk, binnen een coörperatie kan er een inspirerende verbinding ontstaan tussen pioniers en publiek, stad en haven en tussen kennisinstellingen en makers.

In Utrecht werkte Marte voor Stadsontwikkeling en was betrokken bij de planvorming rond De Uithof, A12-zone en mega-events zoals Olympische Spelen 2028. Als communicatie- en bestuurskundige weet zij publieke processen te faciliteren. In haar werk bij de overheid, zag zij ondanks alle goede bedoelingen ook waar het mis gaat. ‘Mensen zeggen altijd ‘wij doen het maximale als wij gaan bouwen om de bewoners erbij te betrekken’, maar de processen zijn zo complex dat vaak pas aan het eind de samenwerking tot stand komt. Steeds weer zaten de bewoners aan het einde van de lijn. Binnenkamers bedenkt men een goed plan en dan eenmaal buiten wil je niet meer van je plan af. Zo werkt dat. Mij werd daardoor echt duidelijk dat je betrokkenheid anders moet organiseren. De belangen van de bewoners moet je eerder in het proces op tafel krijgen. De laatste jaren bij de gemeente heb ik mij dan ook ingezet om de samenwerking tussen stadmakers (burgers en professionals) en de gemeente te vergemakkelijken. Gemeenten weten niet zo goed hoe met ‘kleine’ gebiedsontwikkelaars om te gaan’. In meerdere steden van Nederland zijn stadmakers bezig om mensen die er wonen en werken bemoeienis te geven over, onder andere, invulling van nog braakliggende terreinen.

imag0725-aangepastContractondertekening DRY DOCK en Marconia door Mirko Hoette, Wietse van der Werf, Merel Daniel en Marte Kappert

Marconia blijft 10 jaar experimenteerruimte en wordt daarna weer schoon opgeleverd aan de gemeente Rotterdam. Marte; ‘Om aan de slag te gaan moet je een lange adem hebben. Bijvoorbeeld ondernemers die iets uit willen proberen dat nog niet gangbaar is, worden vaak gehinderd door allerlei wet- en regelgeving. Om tijdelijk op het terrein te kunnen experimenteren heb ik ervoor gezorgd dat wij achteraf de bouwvergunningen rond kunnen krijgen. Tegen alle normale procedures in, kun je bij melding aan de gemeente gelijk gaan bouwen, de uiteindelijke vergunningsaanvraag volgt achteraf. De ambtenaren zijn daardoor op de hoogte van het plan en de manier van werken, en nog belangrijker tijdens het proces van de bouwontwikkeling zit er al een ambtenaar aan tafel die alles meemaakt. De versnelling van deze procedure helpt initiatiefnemers, immers anders wordt het bijna onmogelijk om tijdelijk en experimenteel te ontwikkelen en te bouwen’.
DRY DOCK is een voorbeeld van een tijdelijk, zich organisch ontwikkelend gebouw, dat elders niet te realiseren zou zijn. De bouwprocedures zijn te lang gezien de tijdelijkheid van het gebouw en de huidige wet- en regelgeving staan het experimentele karakter in de weg.
Bij de ontwikkeling van DRY DOCK, op Marconia, zat Bouw- en Woningtoezicht van meet af aan, aan de ontwerptafel. Zij stuitten daardoor al vroegtijdig op de vraag hoe om te gaan met gebouwen die zich voortdurend organisch ontwikkelen. Op dit moment beraadt Bouw- en Woningtoezicht zich intern daarover met hun juridische afdeling.

‘De stad krijgt steeds meer verantwoordelijkheden ten aanzien van een goed leven voor hun burgers en in de stad heeft de burger het ook steeds vaker voor het zeggen’, zegt Marte. ‘Marconia faciliteert nieuwe processen en technologieën voor het leven in een kleine stadsgemeenschap. Wat zou het mooi zijn als wij als burgers ons zelf organiseren. Nu nog organiseert de gemeente veel voor ons als burgers, maar misschien kan het ook anders, in kleinere gemeenschappen, meer betrokken bij elkaar. En zodat iedereen er deel van kan uitmaken, ook als je niet zo goed kan leren of ook als je langer thuis moet wonen. Dan vragen wij als gemeenschap ‘wat voor voorziening moeten wij voor je maken?’’.

‘Misschien wordt hier het begin gemaakt van een meer gelijkwaardige positie van burgers naast die van de projectontwikkelaars. Marte: ‘Het moet niet zo zijn dat een paar partijen die geen verbondenheid met een gebied hebben, geld maken met dat gebied. Nu zijn er ondernemingen die dat over de hele wereld zo doen, maar ik zou graag willen dat het geld in het betreffende gebied blijft en dat de gebruikers en bewoners daar veel meer voordeel van hebben’.

‘Het besturen en aansturen van Marconia, doet iets met het nadenken over economie en verspilling. Je ziet dat er mogelijkheden zijn om geen roofbouw te plegen maar een gebied vitaler te maken door de bronnen, zowel sociaal-maatschappelijk, economisch of ecologisch van aard, slimmer in te zetten. Daar zijn wij op Marconia in kleine stapjes mee bezig. Hier ontstaat binnenkort een klein dorp met duurzame materialen, of andere niet gangbare materialen, nieuwe economische en sociale constructies en bijvoorbeeld met openbare verlichting van eigen opgewekte energie. Afval zullen wij omvormen tot iets dat je nodig hebt en misschien kunnen wij zelfs een alternatieve ziektekosten verzekering uitproberen.

 

dsc_0067-aangepastMarconia terrein met haven op achtergrond

In het klassieke ontwikkelproces van verlaten terreinen profiteren kleine investeerders nooit van wat het gebied later oplevert. Marte: ‘Je begint enthousiast, niemand wil betalen, pas als de plek op de kaart staat komen de verdieners, de grote partijen. Wij willen naar een model waarbij ook de toekomstige waarde van een gebied naar voren in het proces gehaald wordt’. Marte werkt nu zelf 20 uur per week vrijwillig voor Marconia. Daarnaast heeft zij als zzper betaalde opdrachten bij de gemeenten Rheden, Rotterdam en bij Natuurmonumenten.
Om de gebiedswaarde naar voren te halen sloot Marte voor Marconia een samenwerkingsovereenkomst af met RDM Centre of Expertise, Programma Aan de slag met de Omgevingswet en De Coöperatieve Samenleving. ‘Samen gaan wij onder andere onderzoeken hoe je een gebiedswaarde model kan ontwikkelen waarbij roofbouw omgebogen wordt naar meerwaarde voor het gebied. Wij hebben namelijk een nieuw concept nodig waarbij je kijkt naar grondwaarde en gebiedswaarde’.
In de fase voorafgaand aan het realiseren van experimentele plannen is er veel werk, zoals inspiratie omzetten in een concept passend in het gebied, plannen toetsen op haalbaarheid, vergunningen rond krijgen en de juiste mensen met elkaar in contact brengen. Het planproces is een periode waarin je investeert zonder dat er gelijk rendement, geld, tegenover staat. Grote partijen, marktpartijen en overheden wachten af, en komen pas in zicht als er weer aan te verdienen is, winst mee te behalen is.
Marte ‘Tot nu toe is inspiratie een waarde die economisch niet vertaald wordt in geld. Maar waarom niet? Hierover denken Rijkswaterstaat en de TU Delft mee. Ook zij vragen zich ook af hoe wij dit systeem kunnen veranderen, ook zij zijn op zoek naar een nieuw gebiedswaarde model’.

Er is de laatste twee jaar veel achter de schermen gebeurd op Marconia. De vergunningen zijn op orde en de lijntjes naar de gemeente verkort. Marconia heeft als hoofdgebruiker van het terrein vertrouwen gewonnen.
‘Nu is het tijd een brug te slaan naar de buurten die aan de overkant van de weg liggen. Wie zijn de bewoners en waar liggen hun behoeften? Ik ga eerst kennismaken met mensen die in de wijk actief zijn en hen vragen wat wij voor elkaar kunnen betekenen. Je moet niet een te vast plan hebben om iedereen erbij te betrekken, maar wel ongeveer weten waar je naartoe wilt en van daaruit mensen uitnodigen.
Uit mijn ervaring bij de gemeente weet ik dat te vastgestelde plannen niet werken. Maar het dilemma is wel dat je moet doorgaan met de mensen die íets willen, want je moet zeker niet op iederéén gaan wachten’.

Binnenkort zal StroApp een coöperatie van strobouwers, architecten en strohandelaren een experimenteel gebouw neerzetten op Marconia. Een toekomstige gebruiker wordt overigens nog gezocht. Seastarters gaat in een project met vluchtelingen en ondernemerschap aan de slag. En het zal niet lang meer duren of de DRY DOCK is gereed om het eerste patrouilleschip voor Sea Ranger Service af te bouwen op Marconia.
’Met de Sea Ranger Service en hun bootcamp met langdurig werkeloze jongeren kan je laten zien dat je nieuwe verbindingen kan maken tussen haven en stad’, zegt Marte. ‘Dat is mooi. Dit terrein dreef ooit op export en op olie en het kan nu verbonden worden met de stad, zowel bij de mensen als bij het werk. Ik hoop dat wij alles in dit gebied veel inclusiever bij elkaar krijgen’.

By Elaine Vis